LMNP : dans quelle ville acheter pour louer meublé ?
Tension locative, trajectoire des prix sur cinq ans, part de locataires, étudiants, rendement brut indicatif : pour plus de 3 400 communes, nous confrontons les données publiques pour vous aider à trancher avant de signer.
- Une réponse par ville : tension, prix, loyers, locataires
- Chaque chiffre relié à sa source publique : Etalab, ministère, Insee
- Votre projet d'achat étudié gratuitement, sans engagement
Votre achat en location meublée
Trois questions avant d'acheter
Le marché est-il tendu ?
Zonage ABC, taux de vacance, part de locataires dans le parc privé : ces trois indicateurs disent si un studio meublé se reloue en quelques jours ou en quelques mois. Nous les affichons pour chaque commune.
Les prix montent-ils ou reculent-ils ?
Cinq ans de ventes d'appartements permettent de voir la trajectoire du prix au m². Un marché qui grimpe protège la revente ; un marché qui baisse offre un meilleur rendement d'entrée. À vous de choisir votre camp.
Que rapporte un appartement ici ?
Loyer d'annonce rapporté au prix médian : c'est le rendement brut indicatif, le même calcul pour toutes les villes. Il ne promet rien, mais il classe les communes sans complaisance.
Acheter un studio ou un T2 pour le louer meublé relève, pour le fisc, du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes restent sous 23 000 € par an ou en dessous des autres revenus d'activité de votre foyer. Le cadre est connu ; la vraie décision, c'est l'adresse. Un même budget achète un marché tendu où tout se loue, ou un marché détendu où le rendement affiché ne se concrétise jamais.
C'est pourquoi chaque page de ce site répond à une question simple : faut-il acheter dans cette commune ? Pour y répondre, nous croisons le prix médian des appartements vendus sur cinq ans, le loyer d'annonce au m², la part de ménages locataires, le nombre d'étudiants, le taux de vacance et le zonage ABC. Chaque chiffre renvoie à sa source publique.
Comment décider avec ce site
1. Testez la ville qui vous tente
Prix au m², loyer, rendement brut indicatif, tension locative, évolution sur cinq ans : la page de la commune confronte ses chiffres à ceux du département et de la France.
2. Mesurez l'effet fiscal
Micro-BIC ou réel, amortissement, prélèvements sociaux, revente : nos guides traduisent les règles 2026 en conséquences concrètes pour l'acheteur.
3. Faites chiffrer votre achat
Vous avez une ville ou un bien en tête ? Décrivez votre projet : un partenaire spécialisé le reprend avec vous. Gratuit, sans engagement, et vous gardez la main.
Micro-BIC ou réel : les règles 2026 qui pèsent sur votre décision
Vos loyers 2026 restent au forfait tant qu'ils ne dépassent pas 83 600 € en meublé classique : le fisc en retire alors la moitié avant de calculer l'impôt. Exception de taille, le meublé de tourisme sans classement doit s'en tenir à 15 000 € de recettes et ne profite que de 30 % de déduction.
Le régime réel, sur option ou au-delà du plafond, déduit les charges effectives et amortit le bâti et les meubles. La loi de finances 2026 a laissé cet amortissement intact ; en revanche, pour toute vente depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits reviennent dans la plus-value imposable, hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
Ce qui décide du rendement, dans l'ordre
- Le prix au m² payé, frais de notaire compris
- Le loyer que le quartier accepte réellement
- La taille du logement : plus il est petit, plus le m² rapporte
- Le temps de relocation et le profil des locataires visés
- La taxe foncière, les charges et le mobilier à financer
- Le régime fiscal retenu, micro-BIC ou réel
- ✓ Le coût total au m², notaire et travaux compris
- ✓ Le loyer que la ville accepte vraiment, selon la surface
- ✓ Le délai de relocation entre deux locataires
- ✓ La taxe foncière, l'assurance et les charges non récupérables
- ✓ Le régime fiscal retenu, micro-BIC ou réel
Vos questions avant d'acheter en LMNP
Qui est considéré comme loueur en meublé non professionnel ?
Toute personne qui loue un logement meublé sans basculer dans le statut professionnel. Le passage en LMP exige deux conditions réunies : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an, et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Tant que l'une des deux manque, vous restez LMNP.
Quel plafond de recettes pour rester au forfait en 2026 ?
Jusqu'à 83 600 € de recettes annuelles pour un meublé classique ou un meublé de tourisme classé, avec 50 % d'abattement. Sans classement, un meublé de tourisme voit ces chiffres tomber à 15 000 € et 30 %.
Peut-on encore amortir son bien en 2026 ?
Oui. Débattu au Parlement, le plafonnement de l'amortissement n'a finalement pas été voté, et le budget promulgué le 20 février 2026 ne touche pas au régime réel. Murs (hors terrain) et meubles s'amortissent donc comme avant.
La réforme de la plus-value change-t-elle l'intérêt d'acheter en LMNP ?
Elle pèse sur la sortie, pas sur la location : toute vente signée à partir du 15 février 2025 voit les sommes amorties revenir dans la base taxable de la plus-value. Résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD restent à l'écart de ce mécanisme. L'avantage pendant la location subsiste ; il faut simplement raisonner sur la durée totale de détention.
Quel taux de prélèvements sociaux sur des loyers meublés ?
18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la LFSS 2026. Location vide et plus-values immobilières, elles, demeurent taxées à 17,2 %.
Votre rendement par ville, comment le lire ?
Comme un classement, pas comme une promesse. Nous multiplions par douze le loyer d'annonce au m² de la commune et le divisons par le prix médian au m² des appartements vendus sur cinq ans. Frais d'achat, charges, vacance et impôt n'y figurent pas : ce rendement brut indicatif sert à comparer des villes entre elles.